10 Consejos que debes tener en cuenta para comprar casa en Guatemala

Escrito por CasaGT 01-03-2018 en casas. Comentarios (0)

Las Casas en Venta en Guatemala son un poco diferentes de otras partes del mundo en las que he vivido. Siendo un país pequeño con aún menos lugares que cumplen con los estándares de expatriados, el pequeño mercado exige precios más altos que las casas similares del Medio Oeste y otras áreas rurales. Y hay algunas cosas que debe saber antes de hacer una oferta sobre una propiedad:

 1. Descubrir el verdadero valor de un lugar es difícil.

A diferencia de los mercados como Ecuador, no parece haber un "precio gringo" para los expatriados, más alto que el precio de mercado, pero la gente que puede permitirse un lugar propio es generalmente bastante rica, por lo que establecen un ridículo precio de "si puedo vender por tanto, lo haré, de lo contrario esperemos". En algunos casos, se puede negociar hasta un 40-50% del precio de venta. Conseguimos un 50% de descuento preguntando cuando compramos nuestra casa, ya que el vendedor tenía cuentas médicas que pagar y no había estado en el lugar por un par de años.

Los agentes de bienes raíces generalmente cobran una comisión del 5%, y no esperan que hagan mucho más que mostrarle a usted por ese precio. Así que si te gusta una propiedad, la mejor manera es pedirles que te pongan en contacto directo con el dueño, para que ellos puedan mencionar que te han referido y que aún así te paguen, y luego negociar directamente.

2. Cash es el rey

La mayoría de la gente paga en efectivo por las propiedades, y si usted puede permitirse el lujo de hacerlo, puede obtener un descuento serio en el precio. De lo contrario, usted puede negociar los términos directamente con un vendedor y hacer que ofrezca planes de financiamiento. Para nuestras parcelas de desarrollo inmobiliario, ofrecemos financiamiento al vendedor por más de 12 meses para que la gente no tenga que obtener una hipoteca.

3. Las hipotecas son difíciles de conseguir y caras.

La hipoteca se puede tomar en dólares o la moneda local, el Quetzal. Una buena tasa en dólares es de alrededor de 7.5% y en quetzales 9%. Eso es bastante alto.  Si usted necesita una hipoteca, como extranjero será difícil de conseguir, a menos que tenga una fuente de ingresos guatemaltecos, o pueda probar que tiene un ingreso extranjero regular como una pensión. Algunos bancos requieren que usted ponga el 50% del precio de la propiedad.

4. Los apartamentos son geniales... durante los primeros 10 años

Los costos de mantenimiento en los edificios son bastante altos pero no incluyen la creación de un fondo de reparación. Si el ascensor se avería, necesitas dinero extra. Eso significa que los copropietarios a menudo renuncian a las reparaciones cosméticas, y un edificio que se veía muy bien cuando usted se mudó empieza a verse bastante viejo muy pronto. Si usted compra planes o se muda en bastante temprano, usted debe ver el aprecio en su propiedad los primeros años, cuando el lugar es elegante y todo el mundo parece querer mudarse allí. Luego se convierte en mesetas y eventualmente empieza a parecer poco atractivo para los compradores potenciales. Las casas son una apuesta más segura, aunque las partes comunes como los jardines, el gimnasio o el área social también pueden verse decrépitas si  renuncian a las reparaciones.

5. Cuidado con los costes de mantenimiento

En algunos edificios altos, con piscina, área social para fiestas y jardines bien cuidados, el mantenimiento puede ser de hasta $400 al mes. Ese es casi el costo de alquiler en un edificio clave más bajo. Seguro, la mano de obra es barata pero usted paga mucho seguro debido a que la ciudad de Guatemala es una zona sísmica. Lea bien el contrato de mantenimiento para asegurarse de que incluye el seguro. También, espere pagar mantenimiento extra si el edificio necesita reparaciones.

6. Es difícil revender una propiedad antigua

La gente quiere bautizar un nuevo lugar. No les gustan las encimeras viejas de la cocina y no es muy probable que vean el potencial de un lugar más viejo. Sigue siendo un mercado en el que la gente se mueve a desarrollos completamente nuevos y deja al viejo una vez para que muera lentamente. El epicentro aún no ha visto esfuerzos de rejuvenecimiento. Así que tu casa puede pasar de moda y ser difícil de vender.

7. Los rendimientos de alquiler son bajos para las nuevas propiedades

He visto un alquiler de $250,000 de 2 camas por $600 al mes, un rendimiento débil del 2.9%. Hay un gran mercado de alquiler, pero pocas personas pueden permitirse el lujo de pagar mucho más de $700 y por ese precio usted puede conseguir una casa adosada de 3 dormitorios agradable un poco más lejos del centro. Usted todavía puede obtener buenos rendimientos si usted compra una propiedad barata y lo arregla sin embargo. Pagué $500 por un condominio de 3 camas en una parte deseable de la ciudad incluyendo mantenimiento, pero estoy bastante seguro que el dueño lo compró por menos de $50,000 hace 15 años o más.

8. A menudo declaras un precio de venta mucho más bajo

Esta es una maniobra furtiva por lo que el vendedor no tiene que pagar mucho impuesto sobre la ganancia de capital y usted como comprador no tiene que pagar mucho impuesto sobre la propiedad, que se basa en el valor de la propiedad (0,9% al año). Usted a menudo declara alrededor del 60% cuando compra un terreno nuevo y tan poco como el 10% si compra un terreno desnudo para construir. Eso puede ser contraproducente para usted si el ayuntamiento reevalúa su propiedad a lo largo del camino, y si usted declara el valor real de la reventa, usted pagará muchos impuestos.

9. Se puede crear una empresa para poseer el lugar

Esta es en realidad una buena forma de evitar el impuesto sobre la plusvalía, ya que la empresa compra el lugar, luego cuando se quiere vender, simplemente se transfieren las acciones de la empresa al nuevo propietario. Establecer una compañía cuesta alrededor de $2,000 más alrededor de $50 por mes para que un contador se encargue de los informes de impuestos y obligaciones para usted. Como extranjero, usted no puede poseer el 100% de las acciones de la compañía, por lo que necesitará un accionista guatemalteco que pueda tener una acción mientras que usted posea 99 acciones. Su contador puede ser esa persona por una pequeña cuota mensual.

10. Las medidas difieren con cada propiedad

En Francia, hay una ley para unificar las medidas, y el metro cuadrado de una casa se toma dentro de las paredes, excluyendo los armarios empotrados y cualquier lugar donde no se pueda estar de pie, como áticos bajo 1,80 metros. En Guatemala los pies cuadrados incluyen cualquier área pavimentada, lo que significa balcones, porches e incluso áreas de garaje. Pero algunos edificios excluirán estacionamientos. Y si usted compra terreno desnudo, aunque el título de la propiedad es en metros cuadrados, se habla de otras escalas como varas, que son de unos 70cm, manzanas, que son 10.000 varas cuadradas, e incluso brazadas en terreno rural, que es el ancho entre los brazos abiertos, y que obviamente puede variar mucho. Usted debe tomar sus propias medidas o al menos preguntar si se incluyen las áreas de estacionamiento o sólo el área dentro de la casa.

11. Fuera de Antigua, puedes construir cualquier cosa que te apetezca.

Sé que dije 10 cosas pero el #11 tiene su importancia si planeas construir una casa. Antigua es una ciudad Patrimonio de la Humanidad de la UNESCO donde es muy difícil obtener un permiso de construcción, y si lo haces, tendrás que construir una casa que se parece a las otras casas coloniales de la ciudad. Fuera de ella, puedes construir casi cualquier cosa. Si usted compra la tierra dentro de un desarrollo, usted tendrá que conseguir la aprobación de la HOA, que debe ser una brisa mientras usted no construye un edificio enorme que ocultará la vista de todos. En nuestro pequeño pueblo no necesitábamos permisos, así que construimos lo que queríamos sin problemas. Sólo teníamos que obtener la aprobación de la oficina de áreas protegidas, ya que está en la orilla de un lago, pero eso era todo. Puedes diseñar tu propia casa, hacer que un arquitecto valide los bocetos, y eso es todo. Pero eso también significa que la casa de su vecino puede ser un monstruo y usted no puede hacer mucho al respecto.